Las preventas inmobiliarias

El negocio de las preventas inmobiliarias consiste en adquirir una propiedad antes de su construcción o cuando está en fases iniciales, lo que ofrece precios más bajos y potencial de plusvalía, además de la posibilidad de personalizar algunos acabados y de realizar pagos diferidos.

Las preventas inmobiliarias siempre será un ganar ganar para ambas partes: el comprador adquiere a un precio preferencial respecto de los inmuebles una vez completada la construcción y el vendedor obtiene recursos para continuar financiando la obra. Sin embargo, ¿que pasa cuando alguna de las partesincumple sus obligaciones? Yo, como comprador ¿qué podría hacer para demandar un incumplimiento de contrato firmado durante una preventa?

Habitualmente durante una preventa lo que se firman son contratos de promesa de compraventa el cual es un acuerdo preparatorio que crea la obligación de firmar un contrato de compraventa futuro, sin transferir la propiedad de inmediato.

En cambio, el contrato de compraventa es el acuerdo definitivo que transfiere la propiedad del bien del vendedor al comprador. La compraventa produce efectos inmediatos, mientras que la promesa solo crea la obligación de realizarla en el futuro.

Ahora bien, la compraventa es un acto jurídico traslativo de dominio, por el cual uno de los contratantes se obliga a transmitir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero. Por tanto, partimos de la idea de que el vendedor se obliga a construir y entregar el bien inmueble en cierto plazo y el comprador a pagar el precio determinado previo a la entrega.

En este caso que les quiero compartir y el cual es 100% real, al vendedor le fue imposible construir el departamento acordado en tanto pacto la compraventa de un departamento en el piso 26, pero en la licencia de construcción únicamente se autorizaron 20 pisos, y no obstante que ofreció la sustitución del departamento, por otro de similares características, para el comprador ya no fue de su interés y decidió concluir la promesa de compraventa. El vendedor rehusó la devolución aduciendo que no era su culpa que no le autorizaran la licencia de construcción en los términos solicitados, y que no estaba dentro de sus políticas hacer devoluciones.

Los Tribunales del Poder Judicial de la Ciudad de México, determinaron que en tanto no se había pagado la totalidad del precio de compraventa no era factible exigir, ni la devolución de lo pagado, ni el cumplimiento del contrato, pasando por alto que en este caso había obligaciones simultaneas para ambas partes y que ambas habían incumplido, pues por una parte en efecto el comprador no había pagado la totalidad del precio, pero por otra parte el vendedor no había construido lo acordado.

Fue mediante juicio de amparo que se corrigió y enderezo el juicio, pues la autoridad responsable confundió la acción ejercida por la parte actora, ya que se ejerció una de naturaleza rescisoria, y no de cumplimiento de contrato.

El artículo 1949 del Código Civil Federal, de aplicación supletoria al Código de Comercio, establece lo siguiente: “Artículo 1,949. La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y perjuicios en ambos casos. También podrá pedir la resolución aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.”

De la norma transcrita, se tiene que la persona que participa en la celebración de algún contrato, cuyas obligaciones sean de naturaleza recíproca, podrá solicitar su resolución cuando la otra parte contratante no cumpla con lo que le incumbe, de manera que la parte perjudicada podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de los daños y perjuicios respectivos.

Lo anterior deja en claro, que la persona que participa en la celebración de algún acto jurídico, puede ejercer dos acciones legales, ante el incumplimiento contractual de su contraparte, la de rescisión y cumplimiento. Para la de cumplimiento, se debe entender que la parte que ejerce ese tipo acción queda obligada a demostrar en juicio que cumplió con sus obligaciones contractuales, pues en eso consisten las obligaciones recíprocas; es decir, cuando ambas partes se comprometen a dar, hacer o no hacer algo, se entiende que son acreedor y deudor al mismo tiempo, ya que ambos contratantes tienen que cumplir con su obligación, y cuando uno de ellos incumple, entonces el otro podrá optar por el cumplimiento.

En cambio, para la acción de rescisión, no siempre es necesario que la parte demandante acredite haber cumplido en su totalidad con sus obligaciones contractuales, sino que bastara para esos casos que se actualice el supuesto de rescisión establecido por los contratantes en el acuerdo de voluntades correspondiente, de manera que cada caso deberá analizarse conforme a sus particularidades, para estar en posibilidad de determinar si opera o no la rescisión solicitada por alguna de las partes vía judicial.

En este caso, se pidió la rescisión del contrato base de la pretensión, -mas no su cumplimiento-, y como consecuencia, la devolución de la cantidad en dinero que pagó por concepto de anticipo, sobre la base de que la demandada no podrá cumplir con sus obligaciones, ya que no le autorizaron la licencia de construcción para la obra en donde se construiría el departamento.

De esta manera, se considera que en el presente asunto no debió considerarse como obligación del comprador, demostrar que cumplió cabalmente con sus obligaciones contractuales, es decir, que pago en su totalidad el precio pactado para la operación de compraventa, sino únicamente tenía que acreditar que se actualiza el supuesto de rescisión conforme a lo estipulado en la cláusula correspondiente del contrato privado de compraventa.

Ahora bien, en el contrato privado de compraventa si se había estipulado que se consideraría como NO aceptada la compraventa en dos supuestos:

A) En caso de que dentro del término del plazo señalado no adquiera firmeza la manifestación/licencia de construcción que por el “DESARROLLO” hagan ante la autoridad competente (municipal o delegacional), ya sea porque no la admita a trámite o porque de ella ordene el procedimiento administrativo de revocación, o bien algún permiso gubernamental de cualquier naturaleza y necesario para la obra constructiva, no se obtenga.

B) En caso de que no se concluya la construcción del “DEPARTAMENTO” en el “PLAZO DE VIGENCIA DE LA OFERTA”, así como su prórroga que desde este momento les otorgo de 180 (ciento ochenta días).

De ahí que resulto procedente la rescisión del acto jurídico, y por esa razón, no era indispensable que se cubriera en su totalidad el precio de la operación de compraventa, sino únicamente que se actualizara el supuesto previsto en el contrato para tal efecto, es decir, que la vendedora no lograra obtener conforme a los términos estipulados, la licencia o permiso de construcción para la obra, la cual tenía que ser emitida por la autoridad gubernamental o administrativa de la Ciudad de México; para efecto de que se declarara la rescisión del contrato, y como consecuencia se le devolviera a la actora la cantidad que pagó en concepto de anticipo. Lo cual en el caso concreto así sucedió, le fue devuelto la totalidad de lo entregado al comprador.

Por lo que concluyo, sí es una buena oportunidad de negocio participar de las preventas, y como compradores no tenemos de que preocuparnos, pues ante un incumplimiento de contrato, en su caso, estamos protegidos por la ley y tenemos la posibilidad de reclamar vía judicial, la devolución de nuestro dinero, como en este caso que les comparto, mediante una acción de rescisión de acto jurídico.